허위 유치권 무력화하기

유튜브 알고리즘으로 인해 이따금 경매 강의를 접하는데, 허위 유치권 무력화에 대한 내용을 접하여 정리해 본다.

유치권이란 무엇인가?

"타인의 물건(예:부동산)이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(점유)할 수 있는 권리" 이다.

예로, 공사가 멈춘 현장에 현수막 걸어놓고 공사(시공 or 인테리어) 대금 못 받았다고 시위하면서 점거 중인 상황들이 유치권을 행사하고 있는 상황이다.

출처:매거진한경

보통 유치권이 걸려있는 부동산이 경매에 나오게 되면 대부분 권리 관계에 대한 리스크 때문에 대부분 입찰을 꺼린다고 한다. 전문 꾼들은 그 원리를 이해하고 어떻게 하면 유치권을 무효화 할 수 있는지 방법을 알고 있기 때문에 적은 경쟁률도 입찰하여 이익을 크게 가져간다고 한다.

사실 이 영역은 수년간의 경력들이 쌓여야 리스크 헤지가 어느 정도 가능하지 싶다.

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허위 유치권 가려내는 방법?

허위로 유치권을 행사하며 물건을 점유하는 케이스들이 많다고 한다. 이를 어떻게 필터링 할 수 있을까?

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1. 공사 계약서 작성된 시기와 공사 세부 기재 내역의 작성 일자가 일치하는지 확인 -> 허위 조작은 아닌지

2. 공사 대금의 입금과 지출 등을 확인 -> 유치권자 은행 거래 내역 확인하여 유치권 금액이 맞는지

3. 유치권자 공사 면허 확인 -> 제대로된 공사 업체인지 허위 업체가 점거하는 것은 아닌지

4. 공사업자 사업자등록증 명의를 확인 -> 유치권자와 건물주가 전략적 유대가 있는지(짜고 치는 고스톱은 아닌지)

5. 공사와 관련된 허위 세금 계산서 발행 여부 확인

6. 공사에 대한 부가가치세 허위 신고 확인

7. 유치권자 다른 공사 실적 있는지 확인

8. 공사업체와 유치권자 동일인 or 동일한 법인인지 확인

낙찰 물건에 허위 유치권이 걸려 있는 경우 처리 방안

낙찰 받은 부동산에 제3의 채권자가 유치권을 주장하며 유치 금액 인수 요구 경우(낙찰자에게 공사비 요구), 민사 소송, 형사 고소를 병행하여 진행.

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[민사소송]

1. 인도명령 신청

. 유치권은 인도 소송이 원칙이나 허위 유치권인 경우, 공사비와 채권과의 허구성, 경매개시 결정 등기 이후 점유한 경우, 점유 요건 결여 논리와 관련 증빙 서류 첨부 시, 인도 소송하지 않고 인도명령 받아낼 수 있음

. 공사 대금 소멸시효를 한 번 체크해 보아야 한다. 공사 대금 소멸시효는 3년

. 유치권 행사는 돈 받는 날이 지나야 성립. 안 지났으면 성립 안 됨. 경매기입 등기 이후 변제기가 도래했기 때문

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2. 인도소송 신청

. 인도 명령 기각 시, 인도 소송 통해 유치권의 존재 유무에 대한 법적 판결을 요구해야 함

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3. 손해배상 청구

. 경매로 낙찰을 받았는데 허위 유치권자가 부동산 점유하고 있으면 매각 대금 납부일로부터 그 부동산의 점유를 이전 받는 날까지 인도 지연에 의한 손해배상을 허위 유치권자에게 청구 가능(이자비용 등)

• 허위 유치권으로 인해 매수인(낙찰자)이나 채권자에게 손해 발생하는 경우 허위 유치권자에게 유치권 신고 금액의 30%에 해당하는 손해배상 책임을 인정한 부산고등법원의 하급심 판례 있음
• 법인의 대표이사가 직원으로 하여금 유치권을 주장하여 소유자 사용수익권을 침해한 경우에도 회사와는 별도로 법인 대표가 손해 배상 책임을 진다는 대법원 판례도 있음

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[형사고소]

4. 경매 방해죄

. 허위 유치권자가 집행 법원에 유치권 신고 하였다면 경매 방해죄에 해당

. 유치권 플랜카드 게시 등의 행위로 입찰가가 낮아지는 등 경매 절차 이용하여 경매에 방해 행위 시, 허위 유치권자에게 형사 상의 압박을 최대한 가하는 것이 원칙

. 허위 유치권 주장으로 인해 경매에 응찰하는 사람들 적어지고 결과적으로 건물 가치를 떨어뜨려 집행 법원의 원할한 업무 진행을 방해한 것이 되므로 허위 유치권자들에게는 경매 방해죄를 적용, 약 8개월~10개월 실형 선고

. 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하 징역 or 700만원 이하의 벌금에 처함

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5. 사문서 위조 및 행사죄,

. 허위 채권 증서나 하도급 계약서 작성한 것처럼 서류 위조하여 집행 법원에 제출하면 형법상 사문서 위조 및 행사죄에 해당. 5년 이하의 징역이라는 형사 처분 받게 됨

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6.소송사기죄 묻는 절차를 단계적으로 진행

공사금액을 크게 부풀려 유치권 신청한 경우 법원을 기망하고 매수대금(낙찰대금) 배당이라는 법원의 처분행위를 이용하여 재산상의 이득을 취하려는 행위로서 소송사기죄 실행의 착수에 해당한다는 대법원 판계가 있음

허위 유치권의 3대 유형

1. 수억 대의 공사를 하였는데 공사비 한 푼도 받지 못했다고 주장하는 경우(공사비와 채권 관계가 허왕되게 작성)

2. 공사대금을 받기 위한 약속 어음이나 다른 담보물 들이 없는 경우

3. 공사 대금을 대물로 변제받고 유치권을 주장하는 경우들이 있음(법원에서는 공사 대금을 현금으로 지불하였다고 주장하는 유치권은 인정하지 않음)

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허위 유치권의 점유관계에 대해서는

1. 경매개시 결정 이후의 점유임을 입증하고 -> 경매 개시 결정 전부터 점유를 해야 유치권 성립. 집행관 현황조사와 감정평가서 작성 시점에 유치권자가 점유를 하고 있지 않은 점을 주장해야 함
2. 증빙 자료로 공사기간 중 유치권자의 은행 대출 기록과 경매 신청 당시 유치권자의 은행 대출 기록 발급받아 현황 자료로 법원에 제출해야 함
3. 제3자가 임차하고 있는 경우, 채무자의 승낙 없이 유치권자가 제3자에게 유치권을 임차하면 유치권의 소멸을 주장할 수 있는 법 조항을 인용해서 제출해야 함
4. 유치권자가 법인일 경우에는 공사 하도급 계약서와 세무계산서 발행 여부를 확인해야 함(특수관계 허위 유치권). 공사 계약서는 나중에 위조를 할 수 있지만 법인일 경우 세금계산서 위조는 불가능하기 때문에 세금계산서 발행일자와 발행 내역 발급 받아 법원에 제출해야 함
5. 채무자가 법인의 대표이사고 유치권자가 법인의 이사로 등재되어 있는 등 특수 관계 허위 유치권은 법인등기부 등본을 발급받아 법원에 제출해야 함
6. 임차인이 유치권자 이면 임대차 계약서의 특약사항을 확인해 보아야 함. 특약사항에 임차인은 임대차 기간 만료 시 임차물을 임차인의 부담으로 원상복구 한다는 조항이 있으면 유치권 성립되지 않아서 유치권의 효력이 상실