부담부증여

부담부증여란?

부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우처럼 자녀가 증여자의 채무를 인수하는 증여를 말한다. 소위 전세(전세보증금)나, 대출(주담대) 끼고 증여해 주는 것이다.

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일반 증여보다 세액이 적고 증여세는 자녀가 양도세는 부모가 납세 의무를 지므로 사회초년생인 자녀에게는 유리한 방식이다.

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채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여 하는 사람에게 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세한다

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채무인수액을 제외한 부분은 무상증여에 해당한다.

예를 들어 시세 8억, 5억의 전세 아파트라고 하면 3억이 무상 증여 부분에 해당하는 것이다.

이 무상증여 항목은 상속세법 제 29조 2항에 의해 수증자(자녀)에게 증여세(취득세)를 과세하게 된다.

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전세 5억에 해당하는 채무 인수 부분은 유상 양도에 해당하므로 소득세법 제4조에 의해 증여자(부모)에게 양도세 과세하게 된다.

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즉, 부담부 증여에서 수증자는 무상 증여 부분에 대한 취득세, 증여자는 채무에 대한 양도소득세 납부하게 된다.

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[주의점]

국세청으로부터 탈세 의혹에 대해 자유로워 지기 위해서는,

수증자인 자녀가 채무를 갚을 수 있는 능력이 되어야 한다.

즉, 자녀가 독립된 세대원으로 소득(급여든 사업이든) 능력이 입증만 되면 세무조사에서 제외 가능하다

수증자가 자금출처 입증할만한 소득이나 재산이 있다는 것을 소명하지 못하면 원금뿐 아니라 이자에 대한 증여세 및 가산세 물게 된다.

또한 이미 대출금이나 전세보증금이 있는 상태로 증여해야 한다.(증여일기준)

증여분과 양도분 모두 증여 및 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고하도록 하자.

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[부담부증여 시, 세금 계산]

본론으로 들어와서 세금 계산을 해보자.

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가구마다 상황이 다르기 때문에, 여기서는 다주택자(가구 기준 2채 이상)인 부모가 무주택 자녀에게 부담부증여하는 경우를 예시로 들었다.(참고로, 2022.05.10~2023.05.09 까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제)

취득당시 기준시가 1억으로 가정.

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5억5천만 전세가 껴있는 8억 아파트(현재기준시가) 자녀에게 증여시, 차익 2억5천만(8억 - 5억5천만)은 대가가 없는 것으로 보고 5억5천만의 경우는(채무변제라는 대가가 있는) 양도로 본다.

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[증여세 계산] - 2억5천만에 대한 증여세

	항목	금액	계산방식
1)	증여가액	250,000,000	시가 8억 - 전세 5억5천만
2)	증여재산공제액	50,000,000	자식 10년간 5천만원 공제
3)	과세표준	200,000,000	1)-2)
4)	산출세액	30,000,000	3)의 20% - 10,000,000 (1억~5억 이하인 경우)
5)	신고세액공제	900,000	4)의 3%
6)	증여세액	29,100,000	4)-5)

증여세율과 누진공제

 

증여재산공제 한도액

 

Remark)

*증여세 과세표준 = 증여재산가액 + 증여재산가산액 - 채무부담액 - 증여재산공제 등

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[양도세 계산] - 5억5천만에 대한 양도세

	항목	금액	계산방식
1)	양도가액	550,000,000	전세 4억5천만
2)	취득가액	68,750,000	취득 당시 실거래가 1억 가정
3)	필요경비	2,062,500	3% 감안
4)	양도차익	479,187,500	1)-2)-3)
5)	장기보유특별공제	143,756,250	하기 Remark 참조
6)	양도소득금액	335,431,250	4)-5)
7)	기본공제	2,500,000
8)	과세표준	332,931,250	6)-7)
9)	산출세액	107,772,500	8)의 40%-25,400,000(누진공제)
10)	지방세	10,777,250	9)의 10%
11)	TTL	118,549,750	9)+10)

양도세율

 

양도가액 및 취득가액 계산

Remark)

.다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제, 보유 기간 3년 이상, 15년 이상 보유 시, 최대 30%(연 2%)

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증여세+양도세(+지방세) = 147,649,750 원

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증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고 하여야 하고, 양도 소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고해야 함. (부담부증여의 경우, 2016년 12월 20일부터 양도분 신고기한을 증여분 신고기한과 동일하게 개정 하였기 때문에 증여분/양도분 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고하면 됨)

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참조.국세청 공식 블로그

엄마의 집을 저렴하게 샀는데, 증여세를 내야하.. : 네이버블로그 (naver.com)