주택 담보 대출 LTV, DTI, DSR 규제

주택담보대출의 경우 LTV, DSR, DTI 제한을 받는데 이에 대해 알아보자.

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1. LTV (Loan To Value)

주택 담보 가치를 기준으로 대출금액이 한도가 결정됨.

LTV = (은행의 대출금액/주택 담보 가치) x 100

주택 지역 및 보유 주택 수에 따라 LTV 비율은 달라짐.(아래 기준표 참조)

9억 이하 주택 지역별 LTV기준표
	투기과열지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
서민실수요자	50%	60%	70%	70%
무주택자	40%	50%	70%	70%
1주택(원칙)	0%	0%	60%	60%
1주택(예외)	40%	50%	60%	60%
2주택 이상	0%	0%	60%	60%
9억 이상 고가주택 지역별 LTV기준표
	투기과열지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권	기타
원칙	0%	0%	9억 이하 주택 지역별 LTV기준과 동일
예외	20%	30%

주택 담보 가치는 어떻게 결정되는지?

KB 국민은행 시세, 한국 감정원 시세, 국세청 기준시가, 감정평가 법인에 의뢰한 감정평가액 중 선택기준을 정함

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예시)

. LTV 40%인 지역에 주택 담보가치 5억이라면 대출금은 최대 2억 가능

. 담보 대출 아파트가 8억일 때 LTV 50%이면 4억까지 대출 가능.

그런데 만약 전세를 주고 있고 그 전세금이 5억이라면? 주택 담보 가치 8억에서 전세금 5억 제외한 3억의 50%인 1억 5천만이 대출 한도임.

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LTV 계산은 단순하나 DTI, DSR 계산은 어렵다.

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2. DTI(Debt to Income)

총 부채 상환 비율, 주택담보대출의 원리금과 이자의 합이 일정 수준의 비중을 넘지 못하도록 규제.

DTI = 상환원리금(주담대원리금 + 기존대출이자) /연소득

부채 상환 기간이 길수록 1년동안 상환해야 하는 대출금과 이자가 낮아지므로 대출 금액을 높일 수 있음

9억 이하 주택 지역별 DTI 기준표
	투기과열지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권
서민실수요자	50%	60%	60%
무주택자	40%	50%	60%
1주택(원칙)	0%	0%	50%
1주택(예외)	40%	50%	50%
2주택 이상	0%	0%	50%
9억 이상 고가주택 지역별 DTI기준표
	투기과열지구 및 투기지역	조정대상지역	조정대상지역 외 수도권
원칙	0%	0%	9억 이하 주택 지역별 LTV기준과 동일
예외	40%	50%

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예시)

다른 대출 없고 연봉 5천만원, 주담대 3억, 이자 4%, 30년 원리금 균등 상환 대출이 존재하고,

(매달 원금+이자 = 143만원 정도, 네이버에 대출이자 계산기 치면 나옴)

신용대출 1억에 대해 매달 이자 30만원씩 낸다고 가정하면,

(143+30 )x 12 개월 / 5천만원 x 100 = 42%(DTI) 로 계산된다.

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3. DSR(Debt Service Ratio)

총부채원리금상환비율로 총수입(연봉 등)을 따져 대출상환비율을 정하고 모든 대출의 원리금이 일정 수준의 비중을 넘지 못하도록 하는 것: 주담대 뿐 아니라 모든 형태의 대출을 합쳐 규제. 신용 대출, 마이너스 통장, 카드론 등.

DSR = 상환원리금(주담대원리금+기존대출원리금) /연소득

기존대출은 신용, 주담대 등 모든 종류의 대출을 이야기 함

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Quiz) 연봉 5천만원, 신용대출 원리금 50만원, 자동차 할부원리금 80만 조건에서

DSR 50% 적용받는다고 하였을 때, 받을 수 있는 주담대 규모는?

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신용 원리금 50만 x 12 = 600만/년

이자 월 30만 x 12 = 360만/년

자동차할부원리금 80만 x 12 = 960만/년

주담대 원리금 년 A(월 납부 금) x 12 = B 원/년

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(B + 600 + 360 + 960) / 5천 x 100 = 50

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B = 580만원/년

월 원리금 A = 대략 48만원 (580/12)

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30년 연이자 5% 원리금 균등 상환 시, 대략 9천만원 대출 가능

(대출 기간 늘리거나 연이자가 조금 내려오면 조금 더 대출 가능)

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즉, DSR 50% 에서 연봉 5천이라면, 5천만 x 0.5 = 2500만원이 1년에 대출원금+이자가 초과하면 안되는 금액

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