부담부증여

부담부 증여에 대해 알아보자

부모가 담보가 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는 경우를 부담부 증여라고 합니다. 쉽게 말해, 전세 보증금이나 주택담보대출(주담대)을 안고 자녀에게 증여하는 형태입니다.

 

이러한 부담부 증여는 일반 증여에 비해 세액 부담이 적습니다. 증여세는 자녀가, 양도세는 부모가 납부하기 때문에 사회초년생인 자녀에게는 상대적으로 유리한 방식입니다.

 

채무를 자녀가 인수하기 때문에 증여자에게는 그 채무액만큼의 재산을 양도한 것으로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다. 반면, 채무액을 제외한 나머지 부분은 무상 증여로 취급됩니다.

 

예를 들어, 시세가 8억 원인 아파트에 5억 원의 전세가 끼어있다면, 3억 원이 무상 증여에 해당됩니다. 이 무상 증여 부분에 대해서는 상속세법 제29조 2항에 따라 자녀에게 증여세가 부과됩니다.

 

또한, 5억 원에 해당하는 전세 부분은 유상 양도로 간주되어, 소득세법 제4조에 따라 부모에게 양도소득세가 부과됩니다.

즉, 부담부 증여에서 자녀는 무상 증여 부분에 대해 증여세를 납부하고, 부모는 채무 인수 부분에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

주의사항

국세청의 탈세 의혹을 피하기 위해서는 자녀가 해당 채무를 갚을 능력이 있어야 합니다. 자녀가 독립된 세대원으로서 소득이 증명된다면, 세무조사에서 제외될 수 있습니다. 만약 자녀가 자금 출처를 입증하지 못할 경우, 원금뿐만 아니라 이자에 대해서도 증여세 및 가산세를 부담해야 할 수 있습니다.

 

또한, 부담부 증여는 이미 대출금이나 전세보증금이 있는 상태에서 이루어져야 하며, 증여일 기준으로 해당 재산이 이를 충족해야 합니다. 증여와 양도는 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.

 

부담부 증여 시 세금 계산

가구마다 상황이 다를 수 있으나, 예시로 다주택자인 부모가 무주택자인 자녀에게 부담부 증여를 하는 경우를 살펴봅시다. (참고로, 2022.05.10~2023.05.09까지는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제되었습니다.)

 

취득 당시 기준시가를 1억 원으로 가정하고, 5억 5천만 원의 전세가 낀 8억 원 아파트를 자녀에게 증여하는 경우, 차익 2억 5천만 원은 무상 증여로 간주되며, 5억 5천만 원은 유상 양도로 처리됩니다.

 

부담부증여 시, 세금 계산

본론으로 들어와서 세금 계산을 해보자.

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가구마다 상황이 다르기 때문에, 여기서는 다주택자(가구 기준 2채 이상)인 부모가 무주택 자녀에게 부담부증여하는 경우를 예시로 들었다.(참고로, 2022.05.10~2023.05.09 까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제)

취득당시 기준시가 1억으로 가정.

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5억5천만 전세가 껴있는 8억 아파트(현재기준시가) 자녀에게 증여시, 차익 2억5천만(8억 - 5억5천만)은 대가가 없는 것으로 보고 5억5천만의 경우는(채무변제라는 대가가 있는) 양도로 본다.

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증여세 계산

	항목	금액	계산방식
1)	증여가액	250,000,000	시가 8억 - 전세 5억5천만
2)	증여재산공제액	50,000,000	자식 10년간 5천만원 공제
3)	과세표준	200,000,000	1)-2)
4)	산출세액	30,000,000	3)의 20% - 10,000,000 (1억~5억 이하인 경우)
5)	신고세액공제	900,000	4)의 3%
6)	증여세액	29,100,000	4)-5)

증여세율과 누진공제

 

증여재산공제 한도액

 

*증여세 과세표준 = 증여재산가액 + 증여재산가산액 - 채무부담액 - 증여재산공제 등

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양도세 계산

	항목	금액	계산방식
1)	양도가액	550,000,000	전세 4억5천만
2)	취득가액	68,750,000	취득 당시 실거래가 1억 가정
3)	필요경비	2,062,500	3% 감안
4)	양도차익	479,187,500	1)-2)-3)
5)	장기보유특별공제	143,756,250	하기 Remark 참조
6)	양도소득금액	335,431,250	4)-5)
7)	기본공제	2,500,000
8)	과세표준	332,931,250	6)-7)
9)	산출세액	107,772,500	8)의 40%-25,400,000(누진공제)
10)	지방세	10,777,250	9)의 10%
11)	TTL	118,549,750	9)+10)

양도세율

 

양도가액 및 취득가액 계산

* 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제, 보유 기간 3년 이상, 15년 이상 보유 시, 최대 30%(연 2%)

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증여세+양도세(+지방세) = 147,649,750 원

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세부 계산 후, 부담부 증여에 따른 양도세와 증여세는 각각 부모와 자녀가 납부해야 하며, 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 양도소득세는 2개월 이내에 신고해야 합니다.

국세청 공식 블로그에서 추가적인 정보를 확인할 수 있습니다.

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참조.국세청 공식 블로그

엄마의 집을 저렴하게 샀는데, 증여세를 내야하.. : 네이버블로그 (naver.com)